Kaufpreise von Immobilien - Die drei großen Irrtümer

"Mein Haus ist genau das wert, was der Markt bereit ist, hierfür zu zahlen."

Tatsächlich gilt dies für den notariellen Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Andere, vor allem finanzierende Banken, sehen dies jedoch anders. In vielen Fällen zählt nicht der Kaufpreis, sondern der Verkehrswert einer Immobilie, der nach § 194 BauGB und damit "ohne Berücksichtigung von persönlichen Verhältnissen" gebildet wird. Um diesen Verkehrswert zu ermitteln, erfordert es eines ausgebildeten Sachverständigen. So kann der romantische offene Kamin in dem von Ihnen favorisierten Haus oder die in der Wohnung vorhandene Sauna entsprechend den Kaufpreis nach oben treiben, während er den Verkehrswert nach unten korrigiert.

Merke: Nicht alles, was Ihnen gefällt, ist es aus der Sicht eines Gutachters auch wert, bezahlt zu werden.

"Mein Makler oder meine Bank kennen den Wert meiner Immobilie."

Dies ist leider ein sehr verbreiteter Irrtum. Weder Makler noch Bankangestellte haben in der Regel eine spezielle Fachausbildung zum Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken, die notwendig ist, um den Verkehrswert einer Immobilie gemäß § 194 BauGB fachgerecht zu erfassen.

Makler haben aufgrund ihrer kaufpreisabhängigen Vergütungshöhe ein Interesse, einen möglichst hohen Preis zu erzielen und unterliegen somit einem Interessenskonflikt, wenn es um eine neutrale Ermittlung des Verkehrswertes geht. Sie ermitteln entsprechend einen "Verkaufspreis".

Identisch verhält es sich bei Banken, die einen Puffer zwischen Kreditbetrag und Wert einer Immobilie einkalkulieren, um das Risiko für die Bank zu begrenzen. Demzufolge ermittelt eine Bank einen "Beleihungswert".

Nur Sachverständige für die Wertermittlung für bebaute und unbebaute Grundstücke ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie.

Merke: Der notarielle Kaufpreis ist nicht identisch mit dem durch einen Gutachter ermittelten Verkehrswert.

"Bewertungstools im Internet geben mir den richtigen Verkaufspreis an."

Es existiert keine Internetplattform, die die tatsächlich notariell beurkundeten Verkaufspreise sammelt. Entsprechende Bewertungsseiten arbeiten denn auch lediglich mit den "Wunschpreisen" der Verkäufer oder Immobilienmakler, die auf immobilienscout24, immowelt und Co. publiziert werden. Zudem können entsprechende Internetangebote die Vielzahl an Besonderheiten einer Immobilie, wie Rechte und Belastungen, nicht berücksichtigen oder die gemachte Wohnflächenangabe überprüfen. Wenn überhaupt, können Werte, die von solchen Bewertungsseiten gewonnen werden, bestenfalls als grobe Richtschnur angesehen werden.

Merke: Der auf Internetportalen ersichtliche Wunschpreis weicht häufig vom notariellen Kaufpreis ab.

Fazit

Verschaffen Sie sich Sicherheit! Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie von einem Sachverständigen ermitteln - ob Sie diese kaufen oder verkaufen wollen, ob diese bebaut, unbebaut, vermietet verpachtet oder leerstehend ist, ob es sich um ein Ein-, Zwei-, Mehrfamilienhaus oder eine Spezialimmobilie handelt. Auch ermitteln wir für Sie als Ihr Gutachter die angemessene Höhe von Mieten und Pachten. Denn auch Mietspiegel, sofern ein solcher überhaupt existiert, bieten nur Richtwerte und bedürfen der individuellen Anpassung.

Den Leistungsumfang unserer Wertermittlung bestimmen Sie ebenfalls - vom Zuruf eines Betrags bis zu einem gerichtsfesten ausformulierten Gutachten, inklusive Fotodokumentation und mathematischen Herleitungen. Der Unterschied liegt dabei in der Ergebnisbereitstellung. Es existiert keinerlei qualitative Einschränkung. Unsere Ergebnisse entsprechen stets dem Verkehrswert, sind immer neutral, vollkommen unabhängig und auf Basis der einschlägigen Vorgaben ermittelt.

Voraussetzung zur Durchführung der Verkehrswertermittlung durch uns als Gutachter ist die Bereitstellung in der Regel von folgenden Unterlagen:

• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Bauzeichnungen, also Grundrisse, Schnitte, Ansichten
• Energieausweis
• Flächenberechnungen
• Grundbuchauszug und nicht eingetragene Rechtsverhältnisse
• Modernisierungsmaßnahmen, wie Dämmung, Fenster-, Heizungstausch, Badmodernisierung
• bei Vermietung: Mietverträge
• bei Wohnungs- und Teileigentum zusätzlich:
  • Aufteilungsplan
  • Beschlusssammlung
  • Instandhaltungsrücklage
  • Teilungserklärung
  • Versammlungsprotokolle

Sollten Angaben oder Unterlagen fehlen, holen wir diese selbstverständlich auch sehr gerne für Sie bei.

Ein Vor-Ort-Termin, um objektspezifische Besonderheiten aufnehmen zu können, ist zudem zwingend erforderlich.

Im Übrigen: Weder handelt es sich bei dem Begriff "Immobilienbewerter" um eine geschützte Berufsbezeichnung, noch existiert eine geregelte Ausbildung für diese Tätigkeit. Immobilien bewerten darf tatsächlich jeder, es "können" hingegen weit weniger. Die renommiertesten Ausbildungsstätten für Immobilienbewertung in Deutschland sind dabei:

Hochschule Kaiserslautern in Zusammenarbeit mit der Technischen Akademie Südwest e. V.

Deutsche Immobilien Akademie, Freiburg

Sprengnetter Akademie, Bad Neuenahr-Ahrweiler